Umowa Kredytu Hipotecznego

Umowa Kredytu Hipotecznego
Umowa Kredytu Hipotecznego

Wideo: Umowa Kredytu Hipotecznego

Wideo: Umowa Kredytu Hipotecznego
Wideo: Umowa kredytu hipotecznego - na co zwracać uwagę? | Assesoria 2024, Marzec
Anonim

Słowo „hipoteka” ma greckie korzenie i pojawiło się w VI wieku. PNE. Ateński reformator Solon w 594 pne przeprowadził swoje słynne reformy, w wyniku których wprowadzono wolność woli i umorzono długi gruntowe.

wizerunek
wizerunek

Wcześniej w Atenach zastawem takich zobowiązań była osobowość samego dłużnika, który w przypadku niemożności spłaty długu mógł popaść w niewolę. Archon Solon zaproponował metodę bardzo stopniowego przekształcania odpowiedzialności osobistej w odpowiedzialność majątkową. Na granicy działki dłużnika ustawiono słupek z napisem, że nieruchomość ta służy jako zabezpieczenie wierzytelności na określoną kwotę, wskazano nazwiska dłużnika i wierzyciela, termin zwrotu długu. To właśnie ten filar nazwano „hipoteką” (podstawą). Taki słup został postawiony na parceli jako znak zakazu pożyczkobiorcy zabrania z niego wszystkiego, co przyniesiono, przyniesiono i przyniesiono. Następnie słowo to zaczęło być używane w odniesieniu do wszelkich hipotek na nieruchomości pod zastaw kredytu. Później zaczęli używać w tym celu specjalnych ksiąg zwanych księgami hipotecznymi.

W świetle zatwierdzenia przez Rząd Federacji Rosyjskiej Koncepcji Rozwoju Systemu Kredytów Hipotecznych na Mieszkania w Federacji Rosyjskiej * 1 oraz zwiększonego zainteresowania kredytami hipotecznymi obywateli i osób prawnych, istotnym staje się problem prawidłowości sporządzania, wykonywania i rejestracji państwowej umów o kredyt hipoteczny.

Zgodnie z ust. 1 art. 1 ustawy federalnej z dnia 16 lipca 1998 r. N 102-FZ „O hipotece (zastaw na nieruchomości)” * 2 (dalej - ustawa o hipotekach) w ramach umowy zastawu na nieruchomości (umowa hipoteki) jedna strona jest zastawnikiem będącym wierzycielem zobowiązania zabezpieczona hipoteką ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń pieniężnych wobec dłużnika z tego zobowiązania od wartości zastawionej nieruchomości drugiej strony - zastawnika, głównie wobec innych wierzycieli zastawnika, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie federalnej.

Na mocy art. 8 Ustawy o hipotece, umowa o kredyt hipoteczny zawierana jest zgodnie z ogólnymi przepisami Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej * 3 dotyczącymi zawierania umów, a także przepisami Prawa hipotecznego.

1. ZAWARCIE UMOWY HIPOTECZNEJ

Zgodnie z ust. 1 art. 432 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej umowę uważa się za zawartą, jeżeli między stronami, w wymaganej w odpowiednich przypadkach formie, dojdzie do porozumienia co do wszystkich istotnych warunków umowy. Istotne są warunki dotyczące przedmiotu umowy, warunki określone w przepisach lub innych aktach prawnych jako istotne lub konieczne dla umów tego typu, a także wszystkie te warunki, co do których na żądanie jednej ze stron konieczne jest zawarcie porozumienia.

Istotne warunki umowy kredytu hipotecznego ustawodawca określa w ust. 1 art. 9 ustawy o hipotekach. W szczególności umowa kredytu hipotecznego musi wskazywać przedmiot hipoteki, jej wycenę, charakter, kwotę i termin wykonania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką. Podobne przepisy zawiera art. 339 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, poświęcony umowie zastawu.

Jeżeli strony transakcji nie zgadzają się co do jednego z określonych warunków lub nie ma go w umowie hipoteki, to tę ostatnią uznaje się za niezawartą. Należy zaznaczyć, że uznanie umowy za niezawartą w przypadku braku w niej istotnych warunków lub z powodu braku uzgodnienia przez strony tych warunków pociąga za sobą konsekwencje nieważności transakcji stwierdzone w art. 167 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Weź pod uwagę istotne warunki umowy kredytu hipotecznego przewidziane przez obowiązujące prawo.

1.1. Przedmiot umowy kredytu hipotecznego

Ustawa o hipotekach w ust. 2 art. 9 stanowi, że przedmiot hipoteki określa się w umowie poprzez wskazanie jego nazwy, lokalizacji oraz opisu wystarczającego do zidentyfikowania tego przedmiotu.

Zgodnie z umową hipoteki nieruchomość określona w ust. 1 art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, do których prawa są rejestrowane w sposób ustalony dla państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią, w tym:

1) działki, z wyłączeniem działek, o których mowa w art. 63 ustawy o hipotekach;

2) przedsiębiorstwa, a także budynki, budowle i inne nieruchomości służące do prowadzenia działalności gospodarczej;

3) budynki mieszkalne, apartamenty oraz części budynków mieszkalnych i mieszkań, składające się z jednego lub kilku wydzielonych pomieszczeń;

4) domki letniskowe, altany, garaże i inne budynki konsumpcyjne;

5) statki powietrzne i morskie, statki żeglugi śródlądowej oraz obiekty kosmiczne.

Należy zauważyć, że ustawa o hipotekach (art. 63) nie dopuszcza hipotek na działkach będących własnością państwa lub gminy.

Ponadto na części działki, której powierzchnia jest mniejsza niż minimalna wielkość ustalona w aktach wykonawczych jednostek wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej oraz w aktach wykonawczych organów samorządu terytorialnego, nie można obciążać hipoteką działki o różnym przeznaczeniu i dozwolonym przeznaczeniu. Na przykład w obwodzie moskiewskim minimalna wielkość działek zapewnianych obywatelom do prowadzenia gospodarki chłopskiej (farmy) wynosi 2,0 hektara, do ogrodnictwa - 0,06 hektara, do ogrodnictwa - 0,04 hektara, a do budowy domków letniskowych - 0, 06 ha * 4.

Na mocy art. 69 ustawy o hipotekach, hipoteka budynku lub budowli jest dopuszczalna tylko z jednoczesną hipoteką na podstawie tej samej umowy na działce, na której znajduje się ten budynek lub budowla, albo na części tej działki, która funkcjonalnie zapewnia przedmiot zastawu, albo na prawo do najmu tej działki lub odpowiadającej jej części należącej do zastawnika. Postanowienia tego artykułu muszą być również przestrzegane w przypadku hipoteki na nieruchomości w trakcie budowy na działce zgodnie z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej.

Część nieruchomości, której podział jest niemożliwy w naturze bez zmiany jej przeznaczenia (rzecz niepodzielna), nie może być samodzielnym przedmiotem hipoteki. To postanowienie ustawy o hipotekach zostało szczegółowo wyjaśnione w punkcie 2 Biuletynu informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 28 stycznia 2005 r. N 90 „Przegląd praktyki rozpoznawania przez sądy polubowne sporów związanych z umową o hipotekę” (dalej - Pismo informacyjne N 90) * 5 … Przedmiotem hipoteki może być wyodrębniony pokój, do którego prawa jako samodzielny przedmiot nieruchomości wpisane są w określony sposób, a nie część powierzchni takiego pokoju.

Ponadto przepisy dotyczące hipoteki na nieruchomości są odpowiednio stosowane do zastawu na prawach najemcy wynikających z umowy najmu takiej nieruchomości (prawo najmu), ponieważ prawo federalne nie stanowi inaczej i nie jest to sprzeczne z istotą stosunku najmu.

W umowie kredytu hipotecznego musisz podać opis przedmiotu hipoteki. W szczególności umowa określa rodzaj nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka (budynek, konstrukcja, działka itp.). Opisując nieruchomość, musisz podać:

- nazwa przedmiotu hipoteki, która jest wskazana w zaświadczeniu o państwowej rejestracji nieruchomości;

- powierzchnia nieruchomości;

- adres, pod którym znajduje się nieruchomość;

- numer warunkowy lub katastralny nieruchomości.

Ustęp 3 punkt 2, art. 9 ustawy o hipotece stanowi również, że jeżeli przedmiotem hipoteki jest prawo najmu należące do kredytodawcy hipotecznego, to nieruchomość będąca przedmiotem leasingu musi być określona w umowie hipoteki w taki sam sposób, jakby sama była przedmiotem hipoteki, a także wskazać okres najmu.

Przy obciążaniu działki hipoteką przepisy ust. 1 art. 18 ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. N 122-FZ „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią” * 6 (dalej - ustawa o rejestracji), która stanowi, że dokumenty stwierdzające obecność, wystąpienie, wygaśnięcie, przeniesienie, ograniczenie (obciążenie) praw do nieruchomości i praw zgłoszonych do rejestracji państwowej musi być zgodne z wymogami ustanowionymi przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej i odzwierciedlać informacje niezbędne do państwowej rejestracji praw do nieruchomości w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw (dalej - ZSRR). Ponadto, zgodnie z ust. 2 art. 8 Kodeksu Ziemi Federacji Rosyjskiej w umowach, których przedmiotem jest ziemia, wskazuje kategorię ziemi. Na mocy ust. 2 art.7 kodeksu gruntów, działki są użytkowane zgodnie z ich przeznaczeniem. Ustrój prawny gruntów jest określany na podstawie ich przynależności do określonej kategorii i dozwolonego użytku zgodnie z podziałem terytorialnym, ogólnymi zasadami i procedurami określonymi w ustawach federalnych oraz zgodnie z wymogami specjalnych ustaw federalnych.

Dlatego w przypadku zastawu działki umowa musi wskazywać kategorię gruntu i rodzaj dozwolonego użytkowania działki.

W umowie hipoteki należy również wskazać prawo (nieruchomość, dzierżawę itp.), Na mocy którego nieruchomość będąca przedmiotem hipoteki należy do hipoteki oraz nazwę organu dokonującego państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią (dalej - Urząd, prowadzenie państwowej rejestracji praw), który zarejestrował to prawo zastawnika.

1.2. Ocena przedmiotu hipoteki

Zgodnie z ust. 3 art. 9 ustawy o hipotekach wycena przedmiotu hipoteki ustalana jest zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej w drodze porozumienia zastawnika z zastawnikiem zgodnie z wymogami art. 67 ustawy o hipotece i jest wskazany w umowie kredytu hipotecznego w ujęciu pieniężnym.

Zasada oceny przedmiotu zastawu za zgodą stron wydaje się być całkiem słuszna, gdyż tylko w drodze porozumienia stron co do tego warunku umowy możliwe jest osiągnięcie maksymalnej równowagi interesów kontrahentów w tym stosunku prawnym * 7.

W przypadku zastawu majątku państwowego i komunalnego jego ocena jest przeprowadzana zgodnie z wymogami określonymi przez prawo federalne lub w sposób przez nie określony.

W przypadku zastawu na nieruchomości nie zakończonej budową i stanowiącej własność państwową lub komunalną, szacuje się wartość rynkową tej nieruchomości.

Czasami w umowie strony wskazują kilka wycen przedmiotu hipoteki: na przykład koszt oszacowany w WIT, koszt oszacowany przez radę nadzorczą zastawnika i koszt oszacowany przez strony. W tym zakresie kiedyś istniała praktyka uznawania umowy za niezawartą ze względu na fakt, że nie została ustalona ocena przedmiotu hipoteki. Naszym zdaniem ta praktyka nie jest do końca poprawna - należy wziąć pod uwagę tylko ocenę za zgodą stron, pozostałe informacje są wskazane w celach informacyjnych. Obecnie zmienia się praktyka uznawania takich umów za niezawarte, ale nadal lepiej jest wskazać w umowie tylko jedną ocenę - za zgodą stron * 8.

Można nie zgodzić się z autorem tego punktu widzenia, ponieważ strony mają prawo wskazać kilka ocen, ale pod warunkiem dostępności oceny, na którą strony się zgodziły. Przykładowo, zastawiając działki, strony często wskazują standardową wartość działki, wartość rynkową oszacowaną przez niezależnego rzeczoznawcę, wartość księgową, a na końcu wskazują kwotę, na jaką strony wyceniły przedmiot hipoteki. Kluczowym punktem w tej sprawie jest sformułowanie w umowie: „Strony oceniają przedmiot hipoteki”. Ten punkt widzenia potwierdza również List Informacyjny nr 90. W szczególności jego klauzula 19 stanowi, że jeżeli strony wskazują w umowie hipoteki kilka różnych ocen przedmiotu hipoteki, to takiej umowy nie można uznać za niezawartą, jeżeli można ustalić, która z ocen stanowi, że,które strony uznały za istotny warunek umowy kredytu hipotecznego.

1.3. Istota, wielkość i czas trwania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką

Zgodnie z ust. 4 art. 9 ustawy o hipotece zobowiązanie zabezpieczone hipoteką powinno być wskazane w umowie o kredyt hipoteczny ze wskazaniem jego wysokości, przyczyny jego powstania oraz terminu wykonania. W przypadkach, gdy obowiązek ten wynika z jakiejkolwiek umowy, strony tej umowy należy wskazać datę i miejsce jej zawarcia. Jeżeli w przyszłości ma nastąpić ustalenie wysokości zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, w umowie hipoteki należy wskazać tryb i inne niezbędne warunki jej ustalenia.

Umowa kredytu hipotecznego określa zatem wszystkie istotne warunki głównego zobowiązania, na poparcie którego udzielana jest hipoteka.

Jeżeli zobowiązanie zabezpieczone hipoteką ma być wykonane w częściach, w umowie o kredyt hipoteczny należy wskazać warunki (częstotliwość) spłat oraz ich wysokość lub warunki umożliwiające ustalenie tych kwot.

Na mocy ust. 6 art. 9 ustawy o hipotece, jeżeli prawa wierzyciela są potwierdzone hipoteką, jest to wskazane w umowie hipoteki, z wyjątkiem przypadków udzielenia hipoteki w przypadku hipoteki z mocy prawa.

Kwestie kredytu hipotecznego zostały szczegółowo omówione wcześniej * 9.

2. PAŃSTWOWA REJESTRACJA UMOWY HIPOTECZNEJ

Zgodnie z ust. 1 art. 10 ustawy o hipotece umowa kredytu hipotecznego zawierana jest na piśmie i podlega państwowej rejestracji. Umowa, w której brakuje któregokolwiek z danych wymienionych w pierwszym rozdziale tego artykułu lub narusza zasady sporządzania i udzielania hipoteki, o których mowa w ust. 4 art. 13 ustawy o hipotece, nie podlega rejestracji państwowej jako umowa kredytu hipotecznego.

Cytowany artykuł uległ zmianie w związku z przyjęciem ustawy federalnej nr 216-FZ z dnia 30 grudnia 2004 r., Która zniosła obowiązkowy wymóg poświadczenia umowy kredytu hipotecznego. Fakt ten obniżył koszty stron kontraktu i skrócił czas jego zawarcia.

Wymóg poświadczenia notarialnego umów hipotecznych został uznany za nieuzasadniony, ponieważ instytucja notarialna faktycznie powielała funkcje rejestracji państwowej. Nałożenie na organ dokonujący państwowej rejestracji praw, obowiązek weryfikacji legalności transakcji podlegającej rejestracji (ust. 1 art. 13 ustawy o rejestracji) zbiegło się z tą samą funkcją, jaką pełni notariusz (art. 1 Ustawy Podstawowej o notariuszach z dnia 11 lutego 1993 N 4462-1 * 10).

Oprócz kosztów materialnych, uczestnicy kredytów hipotecznych ponosili znaczne koszty czasowe, przechodząc jednocześnie przez dwie procedury (notarialna i państwowa rejestracja). Okoliczność ta zwiększyła koszt kredytu hipotecznego, ograniczyła jego dostępność dla ludności iw efekcie zahamowała rozwój rynku kredytów hipotecznych.

Z drugiej strony powieść ta stawia stronom dodatkowe wymagania przy zawieraniu umowy. Muszą odpowiednio sporządzić umowę kredytu hipotecznego, aby organ, który przeprowadza państwową rejestrację praw, nie zadawał pytań. W przypadku rozwiniętego systemu udzielania kredytów hipotecznych, przy udzielaniu pożyczki obywatelom i zawieraniu umów hipotecznych, na kredyt i inne organizacje spoczywa funkcja sprawdzania zdolności prawnej pożyczkobiorcy i braku wady woli po jego stronie, gdyż w ich interesie leży zapewnienie prawidłowego wykonania stosunków umownych * 11

Jednak strony mogą samodzielnie i dobrowolnie na podstawie art. 2 pkt 2 art. 163 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do podjęcia decyzji o notarialnym poświadczeniu zawartej przez nie umowy kredytu hipotecznego. W takim przypadku kurs notarialny wyniesie: 200 rubli. - jeżeli przedmiotem umowy kredytu hipotecznego będzie lokal mieszkalny, a 0,3% kwoty umowy kredytu hipotecznego, ale nie więcej niż 3000 rubli. - jeżeli przedmiotem hipoteki będą inne nieruchomości, z wyłączeniem statków i samolotów oraz statków żeglugi śródlądowej.

Ponadto zgodnie z ust. 1 art. 20 ustawy o hipotekach rejestracja państwowa hipoteki wynikającej z umowy o hipotekę następuje na podstawie wspólnego wniosku zastawnika i zastawnika. Państwowa rejestracja hipoteki wynikającej z notarialnej umowy hipoteki następuje na podstawie wniosku zastawnika lub zastawnika.

Nieprzestrzeganie przepisów dotyczących państwowej rejestracji umowy kredytu hipotecznego pociąga za sobą jej nieważność. Taką umowę uważa się za niezawartą (ust. 3 ust. 1, art. 10 Prawa hipotecznego).

Umowę hipoteki uważa się za zawartą i wchodzi w życie z chwilą jej państwowej rejestracji.

Jeżeli umowa kredytu hipotecznego jest zawarta w pożyczce lub innej umowie zawierającej zobowiązanie zabezpieczone hipoteką, forma i państwowa rejestracja tej umowy muszą być zgodne z wymogami określonymi w umowie o kredyt hipoteczny.

Jeżeli w umowie hipoteki wskazano, że prawa zastawnika są poświadczone hipoteką, wraz z taką umową hipoteka zostaje przekazana organowi dokonującemu państwowej rejestracji praw. Jeżeli zawarcie odpowiedniej umowy pociąga za sobą powstanie hipoteki z mocy prawa, to w przypadku ustanowienia hipoteki przedstawia się odpowiednią umowę i hipotekę.

2.1. Procedura rejestracji państwowej umowy kredytu hipotecznego

Jak wspomniano wcześniej, państwowa rejestracja umowy hipoteki zawartej w prostej formie pisemnej odbywa się na podstawie wspólnego wniosku zastawnika i zastawnika. Jeżeli umowa hipoteki została sporządzona w formie notarialnej, do przeprowadzenia rejestracji państwowej wystarczy wniosek zastawnika lub zastawnika.

Jakie dokumenty są potrzebne do państwowej rejestracji umowy kredytu hipotecznego?

Zgodnie z ust. 1 art. 20 ustawy o hipotece na państwową rejestrację hipoteki powstałej na podstawie umowy o kredyt hipoteczny należy złożyć:

- umowa kredytu hipotecznego i jej kopia;

- dokumenty określone w umowie hipoteki jako załączniki;

- dokument potwierdzający zapłatę cła państwowego;

- inne dokumenty wymagane do państwowej rejestracji hipoteki zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej w sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią.

Złożenie do państwowej rejestracji umowy kredytu hipotecznego

Należy zauważyć, że przepis ustawy o hipotece dotyczący liczby kopii umowy kredytu hipotecznego, które należy przedłożyć do rejestracji państwowej, jest sprzeczny z ust. 5 art. 18 ustawy o rejestracji. W szczególności określony przepis ustawy o rejestracji stanowi, że nie przedkłada się dokumentów niezbędnych do państwowej rejestracji praw, wyrażających treść transakcji dokonywanych w prostej formie pisemnej, które są podstawą państwowej rejestracji obecności, wystąpienia, wygaśnięcia, przeniesienia, ograniczenia (obciążenia) praw. w mniej niż dwóch oryginalnych egzemplarzach, z których jeden, po państwowej rejestracji praw, należy zwrócić właścicielowi praw autorskich, a drugi w przypadku dokumentów tytułowych.

W praktyce ta sprzeczność jest rozwiązana w następujący sposób. W przypadku zawarcia umowy o kredyt hipoteczny w formie notarialnej zastosowanie mają przepisy Ustawy o hipotece tj. oryginał umowy kredytu hipotecznego i jego poświadczona notarialnie kopia są przedkładane do rejestracji państwowej, która jest umieszczana w przypadku dokumentów tytułowych. W przypadku, gdy umowa jest sporządzona w zwykłej formie pisemnej, zastosowanie mają przepisy Prawa rejestracyjnego, tj. co najmniej dwa oryginały umowy kredytu hipotecznego są przedkładane do rejestracji państwowej, a jeden egzemplarz w przypadku dokumentów tytułowych.

W umowie kredytu hipotecznego sporządzonej w prostej formie pisemnej właściwe wydaje się wskazanie liczby kopii, w jakich jest zawarta, przy czym należy wskazać, że jeden egzemplarz sporządzono dla organu dokonującego państwowej rejestracji praw.

Zalecenie to dotyczy również umowy hipoteki notarialnej, ale wówczas do rejestracji przedkładane są co najmniej dwa oryginały umowy, z których jeden jest przeznaczony dla organu dokonującego państwowej rejestracji praw lub w umowie (z notarialną formą) wskazano, że organ dokonujący państwowej rejestracji praw przedłożono kopię umowy.

Złożenie do państwowej rejestracji dokumentów określonych w umowie kredytu hipotecznego jako załączniki

W tym przypadku mówimy o dokumentach, które są określone w umowie kredytu hipotecznego, jako aneks do umowy. W praktyce może to być wiele różnych dokumentów: od planu katastralnego działki po raport z wyceny obiektu nieruchomościowego.

Przesyłając dokumenty do rejestracji państwowej, należy kierować się par. 4 str. 5 art. 18 ustawy Prawo ewidencyjne, który stanowi, że inne dokumenty niezbędne do państwowej rejestracji praw (z wyjątkiem aktów organów państwowych i aktów organów samorządu terytorialnego oraz aktów sądowych ustanawiających prawa do nieruchomości) składa się w co najmniej dwóch egzemplarzach, jednym z który - oryginał po państwowej rejestracji praw musi zostać zwrócony właścicielowi praw autorskich.

Ponadto kopie aktów organów państwowych i aktów organów samorządu terytorialnego, a także aktów sądów ustanawiających prawa do nieruchomości, przedkłada się do państwowej rejestracji praw w co najmniej dwóch egzemplarzach, z których jeden po państwowej rejestracji praw należy zwrócić właścicielowi praw autorskich.

Złożenie do państwowej rejestracji dokumentu potwierdzającego uiszczenie opłaty państwowej

Zgodnie z paragrafem 22 art. 333,33 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, cło państwowe jest opłacane w następujących kwotach do rejestracji państwowej:

1) umowa hipoteki, w tym dokonanie wpisu do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Obrotów z nim o hipotece jako obciążeniu praw do nieruchomości:

osoby - 500 rubli; organizacje - 2000 rubli;

2) umowy o zmianę lub wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego, w tym dokonanie odpowiednich zmian wpisów do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw Nieruchomości i Obrotów z nim:

osoby - 100 rubli;

organizacje - 300 rubli

W przypadku zawarcia pomiędzy osobą fizyczną a osobą prawną umowy o kredyt hipoteczny lub umowy zawierającej umowę o kredyt hipoteczny zabezpieczającą wykonanie zobowiązania, z wyjątkiem umowy pociągającej za sobą powstanie hipoteki na gruncie prawa, obowiązek państwa za czynności prawnie istotne pobiera się w wysokości ustalonej dla osoby.

Biorąc pod uwagę postanowienia ust. 4 ust. 5 art. 18 ustawy o rejestracji dokument potwierdzający wniesienie opłaty państwowej jest składany w co najmniej dwóch egzemplarzach, z których jeden jest oryginałem po państwowej rejestracji praw, należy zwrócić właścicielowi praw autorskich.

Złożenie do państwowej rejestracji dokumentów wymaganych do państwowej rejestracji hipoteki zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej w sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią

Na podstawie ust. 3 pkt 1 art. 13 ustawy o rejestracji podczas państwowej rejestracji praw, przeprowadzana jest prawna analiza dokumentów i weryfikacja legalności transakcji. Biorąc pod uwagę fakt, że organ rejestrujący przeprowadza badanie prawne legalności transakcji, państwowa rejestracja umowy kredytu hipotecznego wymaga przedłożenia dokumentów związanych z tą transakcją.

Na przykład, zgodnie z ust. 1 art. 78 ustawy federalnej z dnia 26 grudnia 1995 r. N 208-FZ „O spółkach akcyjnych” (dalej - ustawa o spółkach akcyjnych), główną transakcją jest transakcja (w tym pożyczka, kredyt, zastaw, poręczenie) lub kilka powiązanych ze sobą transakcji związanych z nabyciem, zbycia lub możliwości zbycia przez spółkę, bezpośrednio lub pośrednio, majątku, którego wartość stanowi 25% lub więcej wartości księgowej majątku spółki. Ponadto na podstawie ust. 1 art. 79 Prawa o Spółkach Akcyjnych, znacząca transakcja wymaga zgody zarządu (rady nadzorczej) spółki lub walnego zgromadzenia wspólników. W związku z tym do rejestracji państwowej konieczne jest przedłożenie dokumentów dotyczących zatwierdzenia dużej transakcji lub dokumentu potwierdzającegoże kredyt hipoteczny nie jest poważną transakcją dla kredytodawcy hipotecznego.

Jeżeli zastawcą jest osoba fizyczna, do rejestracji państwowej wymagana jest zgoda zastawnika na zawarcie umowy o kredyt hipoteczny lub dokument potwierdzający, że zastawca nie jest w związku małżeńskim lub nie istniał w chwili nabycia własności (prawa najmu). Wymóg ten wynika z ust. 3 art. 35 Kodeksu rodzinnego Federacji Rosyjskiej, który stanowi, że aby jeden z małżonków mógł dokonać transakcji zbycia nieruchomości i transakcji wymagającej rejestracji w trybie określonym w ustawie, konieczne jest uzyskanie notarialnej zgody drugiego małżonka.

Ponadto podczas rejestracji państwowej umowy kredytu hipotecznego konieczne jest przedłożenie do organu rejestrującego:

- dokumenty założycielskie stron transakcji (dla osób prawnych) (ust. 4 art. 16 ustawy o rejestracji);

- pełnomocnictwa i inne dokumenty potwierdzające uprawnienia przedstawicieli stron transakcji, które podpisały umowę kredytu hipotecznego i kredytowego;

- paszport techniczny dla przedmiotu nieruchomości (paragraf 10 paragraf 1 paragrafu 17 ustawy o ewidencji);

- plan katastralny działki (paragraf 10 ust. 1, art. 17 Prawa ewidencyjnego);

- inne dokumenty wymagane do rejestracji państwowej.

3. GŁÓWNE PRZYCZYNY ZAWIESZENIA I (LUB) ODMOWY W PAŃSTWOWYM REJESTRACJI UMOWY HIPOTECZNEJ

Głównym powodem, który uniemożliwia państwową rejestrację umowy kredytu hipotecznego, jest niezłożenie wszystkich niezbędnych dokumentów. Na przykład wszystkie pełnomocnictwa potwierdzające uprawnienia przedstawicieli stron transakcji nie zawsze są przedkładane do rejestracji państwowej.

W praktyce zdarzają się przypadki, gdy w trakcie badania prawnego przedłożonych dokumentów ujawnią się rozbieżności w opisie przedmiotu hipoteki. Zdarza się, że po państwowej rejestracji własności obiektu nieruchomości nastąpiły zmiany w opisie przedmiotu hipoteki (np. Zmienił się numer inwentarzowy lub adres obiektu nieruchomości). W takim przypadku konieczne jest wprowadzenie zmian w USRR.

Często zdarza się, że podczas państwowej rejestracji umowy kredytu hipotecznego, której przedmiotem jest prawo do dzierżawy działki, badanie prawnicze ujawnia naruszenie klauzuli 1.1 art. 62 ustawy o hipotekach. W szczególności, zgodnie z niniejszym paragrafem, w przypadku przekazania na podstawie umowy dzierżawy obywatelowi lub osobie prawnej dzierżawcy działki przysługuje prawo zastawu na prawie dzierżawy działki w okresie obowiązywania umowy dzierżawy. Z naruszeniem tego przepisu prawo najmu zostaje przeniesione na hipotekę na okres przekraczający okres najmu. Oznacza to, że w tym przypadku umowa pożyczki zawierana jest na okres dłuższy niż okres leasingu.

Często otrzymywane są umowy o kredyt hipoteczny do rejestracji państwowej, które nie spełniają wymogów ustawy o hipotece. Jednocześnie państwowa rejestracja tych umów zostaje zawieszona zgodnie z ustawą o rejestracji. Następnie strony umowy w celu wyeliminowania uwag urzędnika stanu cywilnego do umowy hipoteki zawierają dodatkową umowę. W takim przypadku, biorąc pod uwagę postanowienia ust. 2 art. 10 ustawy o hipotece nie można za taką uznać dodatkowej umowy do umowy kredytu hipotecznego, gdyż prawa i obowiązki stron umowy kredytu hipotecznego powstają z chwilą państwowej rejestracji tej umowy. W związku z tym stosunki prawne między stronami powstają dopiero z chwilą państwowej rejestracji umowy kredytu hipotecznego i nie ma możliwości ich zmiany. W ten sposób,w niezarejestrowanej umowie kredytu hipotecznego nie możesz dokonywać żadnych zmian i uzupełnień poprzez zawarcie dodatkowej umowy.

Zalecane: